2de Voortgangsrapportage 2021

Halfjaarlijkse MeerjarenPerspectief Grondexploitaties (MPG)

Met deze paragraaf geeft het college invulling aan de motie uit 2014 om twee keer per jaar te rapporteren over de grondexploitaties, éénmaal bij de jaarstukken en een tweede moment na het zomerreces en voor de begroting. Rapportage over grondexploitaties in voorbereiding in het Stationsgebied vindt jaarlijks plaats in het MPG, dus eerstvolgend in het MPG 2021.

Ten behoeve van de rapportage zijn alle grondexploitaties opnieuw doorgerekend aan de hand van de meest recente informatie. Hiermee zijn de grondexploitaties feitelijk geactualiseerd. De bijgestelde resultaten zullen echter niet tussentijds, middels een begrotingswijziging worden geformaliseerd. Hiervoor is het nodig dat de gemeenteraad alle geactualiseerde versies van de grondexploitaties afzonderlijk vaststelt. Dit gebeurt één keer per jaar middels het “Meerjaren Perspectief Grondexploitaties”(MPG), onderdeel van de jaarstukken.

De stoplichtrapportage bij tabel 1.3 geeft aan in hoeverre een project zich ontwikkelt volgens de ver-wachting in het MPG 2021. Als de status oranje of rood is, wordt dit nader toegelicht.

Resultaten en risico’s
Onderstaande tabel 1.1 toont de resultaten zoals vastgesteld bij het MPG 2021 en vergelijkt deze met de resultaten medio 2021. De resultaten medio 2021 zijn opgesteld op basis van ontwikkelingen die zich het afgelopen half jaar hebben voorgedaan en op eventuele hernieuwde inzichten.
Gedetailleerde informatie over de grondexploitaties is vertrouwelijk beschikbaar.

Tabel 1.1 Resultaten MPG 2021 versus resultaten MPG halfjaar 2021 (Bouwgrond in exploitatie, BIE)

Niet binnen elk project was er aanleiding om het resultaat van de BIE bij te stellen ten opzichte van het MPG 2021. Het totaal resultaat van alle BIE’s is met 394.000 verslechterd t.o.v. het MPG 2020.

Deze verslechtering wordt veroorzaakt door de projecten Stationsge-bied en de Oude Rijnlocatie. Bij de Oude Rijnlocatie is het resultaat verslechterd omdat dit project met de onvoorziene kosten voor het verwijderen van een woonboot op de bouwlocatie en een WOB verzoek werd geconfronteerd.

In het Stationsgebied zijn, bij deelexploitatie RBB K1,2,5, om administratieve reden de verplichtingen voor het woonrijp maken (152.309) bij het MPG 2021 als risico's met een kans van optreden van 100% opgevoerd. Met het bijramen van de verplichtingen in de grondexploitatie kan het risico vervallen waarmee deze wijziging per saldo geen consequenties heeft voor de reserves en vermogen van de gemeente. De andere verslechtering in het resultaat wordt veroorzaakt doordat in deelexploitatie RBB K3-4 de bijdrage van Synchroon aan de kosten, die het mogelijk maken de kelder in de fundering te laten zitten (t.b.v. de stabiliteit van het pand Eigenzorg), lager is dan verwacht bij het MPG 2021. Die bijdrage is lager omdat de voorgestelde uitgestelde betaling van de grondkosten niet is overgenomen door het gemeentebestuur.

Behalve dat de resultaten kunnen wijzigen door nieuwe omstandigheden en inzichten, is het risico- en kansenprofiel van de projecten dynamisch. Daarom worden de risico’s en kansen per project meerde-re keren per jaar geactualiseerd. Hierdoor kan het risicosaldo wijzigen. Tabel 1.2 vergelijkt de gewogen risicosaldi per project medio 2021 met de risicosaldi zoals opgenomen in het MPG 2021.De uiteindelijk overeengekomen bijdrage van Synchroon is lager dan ingeschat bij het MPG 2021 om-dat een voorgenomen financieringsconstructie bij nadere uitwerking niet wenselijk bleek waardoor dit voordeel niet behaald kon worden.

Tabel 1.2 Risico's MPG 2021 versus resultaten MPG halfjaar 2021 (BIE)

Uit de tabel komt naar voren dat de som van de gewogen risico’s en kansen per project tot een afname leidt van ruim 206.000 ten opzichte van het MPG 2021. Deze daling komt voor het grootste deel voor rekening van het projecten Stationsgebied Rijnsburgerblok K1 t/m 5.

Binnen de Lammenschansdriehoek wordt het (weliswaar geringe) verhoogde risicoprofiel met name veroorzaakt door voortschrijdend inzicht op het gebied van het woonrijp maken van het projectgebied.

De verlaging van het risicoprofiel in Groenoord Noord en Groenoordhallenterrein wordt grotendeels veroorzaakt door de marktontwikkelingen en om die reden de kans op een hogere grondopbrengst.
Binnen het Stationsgebied Rijnburgerblok K3-4 is door aanvullend onderzoek meer duidelijkheid gekomen over de risico’s, die samenhangen met de fundering en bouwkundige staat van het aangrenzende Eigenzorg. Die risico’s konden worden afgeschaald.

Bij de Oude Rijnlocatie is het risicoprofiel positief bijgesteld omdat de verwachting is dat we een deel van de onvoorziene kosten voor het verwijderen van een woonboot op de eigenaar kunnen verhalen en dat de kosten voor het WOB-verzoek lager uitkomen dan geraamd.

Tabel 1.3 Beoordeling resultaten MPG halfjaar 2021

In het eerste half jaar van 2021 hebben zich met name binnen het Stationsgebied en de Oude Rijnlocatie enkele wijzigingen in de grondexploitaties voorgedaan, die het resultaat en ook de risico-inschatting heeft doen wijzigen. Voor beide projecten geldt dat het resultaat van de grondexploitatie fors verslechterd is. Daar staat tegenover dat voor beide projecten een afname van de risico’s te zien is. De resultaten en risico’s van de BIE’s laten samen een verslechtering zien met 187.210 ten opzichte van het MPG 2021 op 1 januari. Geen majeure ontwikkelingen dus en voor de 6 projecten kunnen we derhalve melden dat alle seinen nog op groen staan.

Voortgang jaarschijf 2021

Tabel 1.4. vergelijkt voor alle grondexploitaties gezamenlijk de bijgestelde raming van kosten en opbrengsten van jaarschijf 2021 met de aanvankelijke raming zoals opgenomen in het MPG 2021.

Tabel 1.4 Bijstelling raming jaarschijf 2021

Tabel 1.4 laat zien dat er tot op heden in 2021 naar verwachting dit jaar ruim 0,98 mln. minder wordt geïnvesteerd dan verwacht bij de vaststelling van het MPG 2021. Dit wordt vooral veroorzaakt doordat de bouw van de deelexploitatie K3-4 van het Rijnsburgerblok in het Stationsgebied is vertraagd en kosten bouwrijp maken doorschuiven naar 2022. Bij de afbouw van de Lammenschansdriehoek worden ook een aantal kosten doorgeschoven naar 2022 omdat de bouw van de verschillende fases elkaar in de weg zitten en men wil voorkomen dat een opgeleverd stukje ontsluitingsweg weer aan gort wordt gereden.

Aan de opbrengstenkant gaan de woningen in de Oude Rijnlocatie iets meer opbrengen dan bij de vaststelling van het MPG 2021 was voorzien. En bij het Rijnsburgerblok K-4 heeft een administratieve correctie plaats gevonden. Het lijkt er op of de grondopbrengst met 365.757 is afgenomen maar dat zijn de betaalde reserveringsvergoedingen, die reeds voor 2021 geboekt zijn, moeten worden verrekend met de nog te betalen grondprijs.

Voor de overige projecten zijn de halfjaar prognoses ten opzichte van de prognoses van het MPG 2021 nagenoeg ongewijzigd en was er derhalve geen aanleiding om deze tussentijds bij te stellen.