Tweede Voortgangsrapportage 2023

Halfjaarlijkse MeerjarenPerspectief Grondexploitaties (MPG)

Met deze paragraaf geeft het college invulling aan de motie uit 2014 om twee keer per jaar te rapporteren over de grondexploitaties. Dit vindt éénmaal plaats in het “Meerjaren Perspectief Grondexploitaties” (MPG) als onderdeel van de jaarstukken, dus eerstvolgend in het MPG 2024. De tweede rapportage betreft een actualisatie op hoofdlijnen en vindt plaats na het zomerreces en voor de begroting.
De bijgestelde resultaten van de tweede actualisatie op hoofdlijnen worden niet tussentijds, middels een begrotingswijziging geformaliseerd. Hiervoor is het nodig dat de gemeenteraad alle geactualiseerde versies van de grondexploitaties afzonderlijk vaststelt. Dit gebeurt één keer per jaar samen met het opstellen van het MPG en de jaarstukken.

Resultaten en risico’s
Onderstaande tabel 1.1 toont de resultaten zoals vastgesteld bij het MPG 2023 en vergelijkt deze met de resultaten medio 2023. De resultaten medio 2023 zijn opgesteld op basis van ontwikkelingen die zich het afgelopen half jaar hebben voorgedaan en op eventuele hernieuwde inzichten. Gedetailleerde informatie over de grondexploitaties is vertrouwelijk beschikbaar.

Nr.

Projectnaam

MPG 2023 NCW

MPG 01-07 2023 NCW

Verschil NCW (- = nadeel)

4

Oude Rijnlocatie

-960.466

-960.466

-

9

Lammenschansdriehoek

-4.134.019

-4.134.019

-

19

Groenoordhallen

-1.688.767

-1.688.767

-

45

Stationsgebied K1 t/m K5 & M1-3

-3.707.768

-3.108.659

599.109

610943

Rhijnvreugd

-

-464.232

-464.232

 

Bouwgronden in exploitatie

-10.491.020

-9.891.911

134.877

Het voortschrijdend inzicht voor Stationsgebied K1-2-5 geeft aanleiding de grondexploitatiebegroting aan te passen. Bij de grondexploitatie van K5 is de koopsom opgenomen zoals afgesproken in de Allonge II. Doordat het pand langer in gebruik blijft voor opvang voor vluchtelingen wordt er per 01-07-2023 rekening gehouden met een extra jaar waarbij de boekwaarde van Stationsplein 107 wordt afgeschreven.
De grondexploitatie Rhijnvreugd is 4 april 2023 geopend met bijbehorend krediet. De grondexploitatie Rhijnvreugd kent een negatief saldo van - 464.232. De overige grondexploitatiebegrotingen zijn ongewijzigd gebleven ten opzichte van 1 januari 2023. Wanneer Rhijnvreugd buiten beschouwing wordt gelaten zou er een positief verschil zijn van circa € 600.000.

Behalve dat de resultaten kunnen wijzigen door nieuwe omstandigheden en inzichten, is het risico- en kansenprofiel van de projecten dynamisch. Daarom worden de risico’s en kansen per project meerdere keren per jaar geactualiseerd. Het actualiseren van de algemene risico’s staat in het teken van de parameters voor kosten-, opbrengsten- en rentemutaties. Deze risico’s worden onder de algemene risico’s geschaard omdat het buiten de invloedsfeer van de gemeente ligt. Om in financiële zin voorbereid te zijn op deze risico’s zijn er scenario’s doorgerekend waarin de parameters fictief worden opgehoogd binnen de grondexploitatiebegrotingen. In vergelijking met het MPG 2023 komt hier een positief verschil uit van 80.133.

Scenario 'algemeen risico'

1-7-2023

 

1-7-2023

MPG 2023

verschil

 

Ongewogen financieel effect

Kans

Gewogen financieel effect

Gewogen financieel effect

 

BIE

-1.899.544

1

-949.772

-1.029.905

80.133

De actualisatie van de projectspecifieke risico’s per 1 juli 2023 geeft aanleiding om de risicobedragen te wijzigen. Bij de Oude Rijnlocatie zijn de risico’s beperkt toegenomen. Bij de Lammenschansdriehoek en de Groenoordhallen blijven de risico’s hetzelfde. Bij het Stationsgebied, ontwikkeling K3-4 zijn de risico’s afgenomen. Bij het Stationsgebied, ontwikkeling Morspoortgebied zijn de risico’s toegenomen met 311.250. Bij de ontwikkeling van Rhijnvreugd is er voor het eerst een risico-inventarisatie gedaan, hierin komen er verschillende risico’s naar voren van in totaal 149.000.

Nr.

Projectnaam

MPG 2023 Risico's

MPG 01-07-2023 Risico's

Verschil (- = nadeel)

4

Oude Rijnlocatie

-53.539

-15.539

38.000

9

Lammenschansdriehoek

-1.441.930

-1.441.930

-

19

Groenoordhallen

-20.250

-20.250

-

45

Stationsgebied K1 t/m K5 & M1-3

-1.456.338

-1.835.338

-379.000

610943

Rhijnvreugd

-

-149.000

-149.000

 

Bouwgronden in exploitatie

-2.972.057

-3.313.057

-490.000

Het optreden van een risico heeft een verslechtering van het saldo van de grondexploitatie tot gevolg, dit leidt bij negatieve grondexploitaties tot een benodigde aanvullende verliesvoorziening. Om hierop voorbereid te zijn wordt voor de projecten in uitvoering (Bouwgronden In Exploitatie, BIE) een risicoreservering getroffen gelijk aan het berekende risicobedrag. Binnen het Vermogensbeheer Grondexploitaties bevindt de aanwezige weerstandscapaciteit voor actieve grondexploitaties zich in de reserve ‘Risico’s projecten in uitvoering’. Dotatie aan de reserve Risico’s projecten in uitvoering vindt, na besluitvorming in de gemeenteraad, plaats vanuit de reserve Grondexploitaties ten koste van het vrij besteedbaar vermogen. Ook dit gebeurt één keer per jaar via het vaststellen van het MPG als onderdeel van de jaarstukken.

Nr.

Projectnaam

Verschil Saldo NCW

Verschil Saldo Risico's

Verschil saldo grondexploitatatie incl. risico's (-=nadeel)

4

Oude Rijnlocatie

-

38.000

38.000

9

Lammenschansdriehoek

-

-

-

19

Groenoordhallen

-

-

-

45

Stationsgebied K1 t/m K5 & M1-3

599.109

-379.000

220.109

610943

Rhijnvreugd

-464.232

-149.000

-613.232

 

Saldo

134.877

-490.000

-355.123

Voortgang jaarschijf 2023
Bovenstaande mutaties hebben ook gevolgen voor jaarschijf 2023 die zal worden aangepast ten opzichte van de prognose MPG 2023 (o.a. verwerken van de koopsom zoals afgesproken in de Allonge II van K5 en afschrijven van een jaar extra op de boekwaarde van Stationsplein 107). Betreffende mutaties zullen bij het volgende P&C-product worden verwerkt. Het saldo van het MPG is iets positiever geworden en het totale risicoprofiel is toegenomen.