Ga naar boven

Halfjaarsrapportage MeerjarenPerspectief Grondexploitaties (MPG)


4.6 Halfjaarsrapportage Meerjaren Perspectief Grondexploitaties (MPG)

Met deze paragraaf geeft het college invulling aan de motie uit 2014 om twee keer per jaar te rapporteren over de grondexploitaties, éénmaal bij de jaarstukken en een tweede moment na het zomerreces en voor de begroting. Rapportage over grondexploitaties in voorbereiding in het Stationsgebied vindt jaarlijks plaats in het MPG, dus eerstvolgend in het MPG 2019.

Ten behoeve van de rapportage zijn alle grondexploitaties opnieuw doorgerekend aan de hand van de meest recente informatie. Hiermee zijn de grondexploitaties feitelijk geactualiseerd. De bijgestelde resultaten zullen echter niet tussentijds, middels een begrotingswijziging worden geformaliseerd. Hiervoor is het nodig dat de gemeenteraad alle geactualiseerde versies van de grondexploitaties afzonderlijk vaststelt. Dit gebeurt één keer per jaar middels het “Meerjaren Perspectief Grondexploitaties”(MPG), onderdeel van de jaarstukken.

De stoplichtrapportage bij tabel 1.3 geeft aan in hoeverre een project zich ontwikkelt volgens de verwachting in het MPG 2018. Als de status oranje of rood is, wordt dit nader toegelicht.

Resultaten en risico’s

Onderstaande tabel 1.1 toont de resultaten zoals vastgesteld bij het MPG 2018 en vergelijkt deze met de resultaten medio 2018. De resultaten medio 2018 zijn opgesteld op basis van ontwikkelingen die zich het afgelopen half jaar hebben voorgedaan en op eventuele hernieuwde inzichten.

Gedetailleerde informatie over de grondexploitaties is vertrouwelijk beschikbaar.

Tabel 1.1 Resultaten MPG 2018 vs resultaten MPG halfjaar 2018 (Bouwgrond in exploitatie, BIE)

Nr.

Projectnaam

MPG 2018

MPG 1/2 jr 2018

Verschil NCW

NCW 1-1-2018

NCW 1-1-2018

(- = nadeel)

9

Lammenschansdriehoek

-3.256.519

-3.256.519

0

19

Groenoordhallenterrein / Van Voorthuijsenlocatie

-1.585.889

-1.625.346

-39.457

22

Haagwegkwartier - Islamitisch centrum en Noordelijke Sportvelden

-75.172

-75.173

0

28

Dieperhout (ROC- en Agnes-locatie)

42.223

42.223

0

30

Lorentzschool

-2.536.486

-2.536.486

0

45

Stationsgebied Rijnsburgerblok K1 t/m K5

-419.869

-526.970

-107.101

73

Aalmarkt

-21.768.922

-20.597.243

1.171.679

77

Nieuweroord

1.869.165

1.950.474

81.309

Bouwgronden in Exploitatie (BIE)

-27.731.471

-26.625.040

1.106.430

Het totaal resultaat van alle BIE’s is met € 1,1 miljoen verbeterd t.o.v. het MPG2018.

Bij de Aalmarkt is de verandering het grootst. Op grond van de met de ontwikkelaar overeengekomen meerwaarderegeling, is door extra programma de grondopbrengst met € 1,2 mln. toegenomen.

Bij Stationsgebied Rijnsburgerblok K1 t/m 5 is het resultaat wat verslechterd hetgeen voor een belangrijk deel wordt veroorzaakt doordat de grondopbrengsten zijn vertraagd; deze worden niet in 2018 maar pas in 2019 verwacht. Hierdoor zijn de rentelasten toegenomen.

Bij Nieuweroord is het resultaat juist verbeterd door een extra index en boeterente als gevolg van de uitgestelde grondlevering. Verder zijn er op projectniveau een aantal kleine verschuivingen zichtbaar.

Behalve dat de resultaten kunnen wijzigen door nieuwe omstandigheden en inzichten, is het risicoprofiel van de projecten dynamisch. Daarom worden de risico’s per project meerdere keren per jaar geactualiseerd. Hierdoor kan het risicoprofiel wijzigen. Tabel 1.2 vergelijkt de gewogen projectrisico’s per project medio 2018 met de risico’s zoals opgenomen in het MPG 2018.

Tabel 1.2 Risico's MPG 2018 vs resultaten MPG halfjaar 2018 (BIE)

Nr.

Bouwgrond in exploitatie (BIE) - Projectnaam

Gewogen financieel effect projectspecifieke risico's MPG 2018

Gewogen financieel effect projectspecifieke risico's MPG halfjaar 2018

verschil (-= toename risico)

9

Lammenschansdriehoek

-40.000

-240.000

-200.000

19

Groenoordhallenterrein / Van Voorthuijsenlocatie

289.132

315.132

26.000

22

Haagwegkwartier - Islamitisch centrum en Noordelijke Sportvelden

2.720

38.200

35.480

28

Dieperhout (ROC- en Agnes-locatie)

30.500

27.500

-3.000

30

Lorentzschool

7.500

7.500

0

45

Stationsgebied Rijnsburgerblok K1 t/m K5

-727.100

-1.090.800

-363.700

73

Aalmarkt

-145.000

-206.400

-61.400

77

Nieuweroord

19.000

-10.000

-29.000

Totaal BIE

-563.248

-1.218.868

-595.620

Over de hele linie stijgen de gecalculeerde risico’s bij de grondexploitaties met € 0,6 miljoen. Deze stijging komt grotendeels voor rekening van de projecten Stationsgebied Rijnsburgerblok, Lammenschansdriehoek en in mindere mate de Aalmarkt.

Bij Stationsgebied[1] Rijnsburgerblok K1,2,5 is het risico dat de beoogde grondwaarde niet wordt gerealiseerd opgehoogd omdat de huren van kantoren niet of nauwelijks stijgen. De gestegen bouwkosten worden daarmee niet gecompenseerd hetgeen leidt tot een kleiner residu.

Bij Lammenschansdriehoek is het risico in verband met de aanlegkosten van riolering en het verleggen van nutsvoorzieningen toegenomen. Het komend half jaar zal onderzocht worden in hoeverre dit risico werkelijkheid wordt. Verder is de kans dat de gemeentelijke kosten voor een groter deel dan begroot middels anterieure overeenkomsten zouden kunnen worden verhaald, lager ingeschat dan bij het MPG 2018.

Bij de tussentijdse beoordeling en duiding van de resultaten zijn de effecten op het saldo en de wijziging in het risicoprofiel in samenhang beschouwd. Immers, een project kan een verbetering op het saldo laten zien en tegelijkertijd een verslechtering in het risicoprofiel. Daarnaast is bij het beoordelen van de stoplichtrapportage ook gekeken naar de onderliggende kosten- en opbrengstenposten en de voortgang van het project ten opzichte van de planning voor de jaarschijf 2018.

[1] Voor de risicobeheersing van de grondexploitatie van het project Stationsgebied, zijn binnen de gemeente Leiden afwijkende afspraken gemaakt. In het kaderbesluit is ervoor gekozen om deelexploitaties binnen de gebiedsontwikkeling te verevenen alsook de risico’s binnen de scope van het project te beheersen. Concreet komt het er op neer dat een voorzien positief saldo op de gehele ontwikkeling wordt ingezet als risicobuffer. Deze gebiedsontwikkeling is hiermee buiten de systematiek geplaatst zoals vastgesteld met de nota Vermogensbeheer en implementatie Vermogensbeheer en maakt derhalve geen onderdeel uit van de projecten die middels de Reserve Grondexploitaties worden verevend.

 

Tabel 1.3 Beoordeling resultaten MPG halfjaar 2018

Nr.

Prognose afwijkingen bij actualisatie MPG 2018 - Projectnaam

Verschil saldo NCW

Verschil risco's

Saldo grondexploitatie en risico's

9

Lammenschansdriehoek

0

-200.000

-200.000

19

Groenoordhallenterrein / v Voorthuijsenlocatie

-39.457

26.000

-13.457

22

Haagwegkwartier - IC en Noordelijke Sportv.

0

35.480

35.480

28

Dieperhout (ROC- en Agnes-locatie)

0

-3.000

-3.000

30

Lorentzschool

0

0

0

45

Stationsgebied - Rijnsburgerblok K1 t/m K5

-107.101

-363.700

-470.801

73

Aalmarkt

1.171.679

-61.400

1.110.279

77

Nieuweroord

81.309

-29.000

52.309

SALDO

1.106.430

-595.620

510.810

Voor één project staat de stoplichtrapportage op oranje; Stationsgebied Rijnsburgerblok 1-5. Hierboven is reeds toegelicht waardoor dit wordt veroorzaakt. Overall laten de grondexploitaties ook inclusief risico’s en kansen een beter resultaat zien dan bij MPG 2018, een verbetering van ruim een half miljoen euro. Dit wordt zoals eerder vermeld veroorzaakt door de extra grondopbrengst in de Aalmarkt.

Voortgang jaarschijf 2018

Tabel 1.4. vergelijkt voor alle grondexploitaties gezamenlijk de bijgestelde raming van kosten en opbrengsten van jaarschijf 2018 met de aanvankelijke raming zoals opgenomen in het MPG 2018. De tussentijdse resultaten leiden niet tot een benodigde bijstelling van de onderliggende grondexploitaties.

Tabel 1.4 Bijstelling raming jaarschijf 2018

Jaarschijf 2018 MPG 2018

Jaarschijf 2018 halfjaar 2018

Verschil

INVESTERINGEN

VERWERVINGEN

6.071.103

5.974.594

-96.509

SLOOP/SANERING

897.560

325.505

-572.055

GRONDWERK

-

-

0

BOUWRIJPMAKEN

397.164

252.994

-144.171

WOONRIJPMAKEN

3.034.710

3.498.461

463.751

CIVIELE CONTSTRUCTIES

416.905

363.015

-53.890

DIVERSEN

1.210.326

1.234.260

23.934

PLANKOSTEN

2.526.761

2.649.269

122.509

FONDSEN

2.023.794

1.769.468

-254.326

TOTAAL

16.578.323

16.067.565

-510.758

OPBRENGSTEN

WONINGBOUW

20.719.324

20.804.117

84.793

NIET-WONINGBOUW

3.254.970

3.254.970

0

OVERIGE OPBRENGSTEN

7.940.904

1.620.450

-6.320.454

BIJDRAGEN

923.755

1.065.502

141.747

TOTAAL

32.838.953

26.745.039

-6.093.914

RENTE

443.761

480.032

36.271

Tabel 1.4 laat zien dat er sprake is van enige vertraging in de uitvoering van de grondexploitaties.

Meest opvallend is de achterblijvende grondopbrengsten. Dit wordt zoals eerder vermeld veroorzaakt doordat bij Stationsgebied Rijnsburgerblok K1-5 de grondlevering met één jaar is vertraagd.

Bij Lammenschansdriehoek, Leidse Schans blokken A1 en A2, worden extra werkzaamheden door de gemeente uitgevoerd. Hiervoor heeft de gemeente in 2018 een bijdrage van de ontwikkelaar ontvangen.