Ga naar boven

Halfjaarsrapportage MeerjarenPerspectief Grondexploitaties (MPG)

Met deze paragraaf geeft het college invulling aan de motie uit 2014 om twee keer per jaar te rapporteren over de grondexploitaties, éénmaal bij de jaarstukken en een tweede moment na het zomerreces en voor de begroting.

Ten behoeve van de rapportage zijn alle grondexploitaties opnieuw doorgerekend aan de hand van de meest recente informatie. Hiermee zijn de grondexploitaties feitelijk geactualiseerd. De bijgestelde resultaten zullen echter niet tussentijds, middels een begrotingswijziging worden geformaliseerd. Hiervoor is het nodig dat de gemeenteraad alle geactualiseerde versies van de grondexploitaties afzonderlijk vaststelt. Dit gebeurt één keer per jaar middels het “Meerjaren Perspectief Grondexploitaties”(MPG), onderdeel van de jaarstukken.

De stoplichtrapportage bij tabel 1.3 geeft aan in hoeverre een project zich ontwikkelt volgens de verwachting in het MPG 2017. Als de status oranje of rood is, wordt dit nader toegelicht.

Resultaten en risico’s

Onderstaande tabel 1.1 toont de resultaten zoals vastgesteld bij het MPG 2017 en vergelijkt deze met de resultaten medio 2017. De resultaten medio 2017 zijn opgesteld op basis van ontwikkelingen die zich het afgelopen half jaar hebben voorgedaan en op eventuele hernieuwde inzichten.

Gedetailleerde informatie over de grondexploitaties is vertrouwelijk beschikbaar.

Tabel 1.1 Resultaten MPG 2017 vs resultaten MPG halfjaar 2017 (Bouwgrond in exploitatie, BIE)

 Nr.

Projectnaam

MPG 2017

MPG 1/2 jr 2017

Verschil NCW

 

 

NCW 1-1-2017

NCW 1-1-2017

(- = nadeel)

8

Trekvaartplein Wonen

-7.012.870

-7.007.899

4.971

9

Lammenschansdriehoek

-2.528.723

-2.528.723

0

19

Groenoordhallenterrein / Van Voorthuijsenlocatie 

-4.010.531

-4.031.280

-20.749

22

Haagwegkwartier - Islamitisch centrum en Noordelijke Sportvelden 

-163.094

-91.950

71.144

28

Dieperhout (ROC- en Agnes-locatie)

553.155

535.572

-17.583

30

Lorentzschool

-1.065.315

-1.173.151

-107.837

37

Oppenheimstraat fase II

-365.155

-365.155

0

45

Stationsgebied Rijnsburgerblok K1 tm K5

498.353

558.380

60.027

73

Aalmarkt

-21.261.092

-21.236.632

24.460

77

Nieuweroord

1.382.003

1.385.694

3.691

 

Bouwgronden in Exploitatie (BIE)

-33.973.269

-33.955.145

18.124

Eind mei van dit jaar is het uitvoeringsbesluit genomen voor Rijnsburgerblok K3,4 (Stationsgebied e.o) waarmee ook de grondexploitatie is vastgesteld voor deze deelexploitatie. Dit deelplan is toegevoegd aan complex 45, samen met het Rijnsburgerblok 1,2,5 (De Lorentz). Voor een goed vergelijk van de totalen is aan de kolom MPG 2017 ook de vastgestelde grondexploitatie van Rijnsburgerblok K3,4 toegevoegd. Het resultaat van complex 45 in de eerste kolom wijkt daardoor af van het resultaat zoals eerder gepresenteerd in het MPG2017.

Het totaal resultaat van alle BIE’s wijkt nauwelijks af van dat in het MPG2017. Op projectniveau zijn er kleine verschuivingen zichtbaar. Bij de Lorentzschool is de verandering het grootst, daar is het resultaat als gevolg van vertraging met € 0,1 mln. verslechterd.

Behalve dat de resultaten kunnen wijzigen door nieuwe omstandigheden en inzichten, is het risicoprofiel van de projecten dynamisch. Daarom worden de risico’s per project meerdere keren per jaar geactualiseerd. Hierdoor kan het risicoprofiel wijzigen. Tabel 1.2 vergelijkt de gewogen projectrisico’s per project medio 2017 met de risico’s zoals opgenomen in het MPG 2017.

Tabel 1.2 Risico's MPG 2017 vs resultaten MPG halfjaar 2017 (BIE)

Nr.

Bouwgrond in exploitatie (BIE) - Projectnaam

Gewogen financieel effect projectspecifieke risico's MPG 2017

Gewogen financieel effect projectspecifieke risico's MPG halfjaar 2017

verschil

(- = toename risico)

8

Trekvaartplein Wonen

-175.000

-167.500

7.500

9

Lammenschansdriehoek

-2.148.500

-1.717.500

431.000

19

Groenoordhallenterrein / Van Voorthuijsenlocatie

-785.000

-500.000

285.000

22

Haagwegkwartier - Islamitisch centrum en Noordelijke Sportvelden

-43.750

-75.750

-32.000

28

Dieperhout (ROC- en Agnes-locatie)

-240.500

23.000

263.500

30

Lorentzschool

42.500

-47.400

-89.900

37

Oppenheimstraat fase II

-70.000

-70.000

0

45

Stationsgebied Rijnsburgerblok K1 t/m K5

-629.500

-1.575.500

-946.000

73

Aalmarkt

-552.000

-245.000

307.000

77

Nieuweroord

-392.000

-14.000

378.000

 

Totaal BIE

-4.993.750

-4.389.650

604.100

Over het algemeen dalen de gecalculeerde risico’s bij de grondexploitaties. De voortgang van de projecten geeft hiervoor voldoende aanleiding. Een belangrijke uitzondering is het risicoprofiel van het Rijnsburgerblok1. De onzekerheid rond de verplaatsing van het busstation heeft een remmende werking op de uitgiftesnelheid en zal mogelijk van negatieve invloed zijn op de grondopbrengsten.

Per saldo is er echter een daling van het saldo van gewogen risico’s waarneembaar.  

Bij de tussentijdse beoordeling en duiding van de resultaten zijn de effecten op het saldo en de wijziging in het risicoprofiel in samenhang beschouwd. Immers, een project kan een verbetering op het saldo laten zien en tegelijkertijd een verslechtering in het risicoprofiel. Daarnaast is bij het beoordelen van de stoplichtrapportage ook gekeken naar de onderliggende kosten- en opbrengstenposten en de voortgang van het project ten opzichte van de planning voor de jaarschijf 2017. 

Tabel 1.3 Beoordeling resultaten MPG halfjaar 2017

Nr.

Prognose afwijkingen bij actualisatie MPG 2017 - Projectnaam

Verschil saldo NCW

Verschil risco's

Saldo grondexploitatie en risico's

 

8

Trekvaartplein Wonen

4.971

7.500

12.471

9

Lammenschansdriehoek

0

431.000

431.000

19

Groenoordhallenterrein / v Voorthuijsenlocatie

-20.749

285.000

264.251

22

Haagwegkwartier - IC en Noordelijke Sportv.

71.144

-32.000

39.144

28

Dieperhout (ROC- en Agnes-locatie)

-17.583

263.500

245.917

30

Lorentzschool

-107.837

-89.900

-197.737

37

Oppenheimstraat fase II

0

0

0

45

Stationsgebied - Rijnsburgerblok K1 t/m K5

60.027

-946.000

-885.973

73

Aalmarkt

24.460

307.000

331.460

77

Nieuweroord

3.691

378.000

381.691

 

SALDO

18.124

604.100

622.224

 

Voor drie projecten staat de stoplichtrapportage op oranje:

  • Lorentzschool: Een noodzakelijke intensivering van de ambtelijke begeleiding van dit project heeft een negatieve bijstelling van de plankosten tot gevolg. Tevens zijn de risico’s van dit project toegenomen door mogelijke tijdelijke maatregelen waarmee dit project zal worden belast.
  • Oppenheimstraat: De grondexploitatie alsook risicoparagraaf is niet tussentijds aangepast. De gang van zaken rond dit project was en wordt bemoeilijkt door de grote weerstand bij de buurtbewoners. Dit bleek opnieuw uit de zienswijzen. Inmiddels wordt er, ook door nieuwe inhoudelijke inzichten, met de meest betrokkenen overlegt over een mogelijke aanpassing van het bouwprogramma.
  • Stationsgebied Rijnsburgerblok: De onzekerheid rond de verplaatsing van het busstation heeft een remmende werking op de uitgiftesnelheid en de te realiseren grondopbrengsten.


Voortgang jaarschijf 2017

Tabel 1.4. vergelijkt voor alle grondexploitaties gezamenlijk de bijgestelde raming van kosten en opbrengsten van jaarschijf 2017 met de aanvankelijke raming zoals opgenomen in het MPG 2017. De tussentijdse resultaten leiden niet tot een benodigde tussentijdse bijstelling van de onderliggende grondexploitaties.

Tabel 1.4 Bijstelling raming jaarschijf 2017

INVESTERINGEN

Jaarschijf 2017 MPG 2017

Jaarschijf 2017 halfjaar 2017

Verschil

VERWERVINGEN

5.889.839

5.889.814

-25

SLOOP/SANERING

1.303.627

1.263.360

-40.267

GRONDWERK

428.972

326.498

-102.474

BOUWRIJPMAKEN

1.213.820

1.212.392

-1.428

WOONRIJPMAKEN

3.413.578

3.374.085

-39.493

CIVIELE CONTSTRUCTIES

710.373

672.217

-38.156

DIVERSEN

2.071.354

2.059.097

-12.256

PLANKOSTEN

3.012.022

3.360.675

348.652

FONDSEN

1.436.578

1.443.460

6.882

TOTAAL

19.480.162

19.601.597

121.435

 

 

 

 

OPBRENGSTEN

 

 

 

WONINGBOUW

14.250.115

14.250.115

0

NIET-WONINGBOUW

1.487.621

4.170.121

2.682.500

OVERIGE OPBRENGSTEN

8.112.526

7.535.116

-577.410

BIJDRAGEN

1.163.491

1.224.781

61.290

TOTAAL

25.013.753

27.180.133

2.166.380

 

 

 

 

RENTE

693.860

688.590

-5.270

Tabel 1.4 laat zien dat er sprake is van enige vertraging in de uitvoering van de grondexploitaties. Toch ligt de totaal verwachte besteding in 2017 per saldo hoger. Dit wordt veroorzaakt door hogere plankosten. Deze  zullen in 2017 naar verwachting circa € 0,35 miljoen hoger uitvallen dan geraamd. Voor een deel zijn dit “naar voren gehaalde” plankosten; een deel van de plankostenbesteding was na 2017 geraamd. Die bijstelling zal zich vooral manifesteren in de grondexploitaties Dieperhout ROC en Lorentzschool.

De grondverkoop van het laatste deelgebied van de Aalmarkt zal naar verwachting nog in 2017 kunnen worden gerealiseerd. In het MPG 2017 was deze verkoop nog gepland in 2018.

  1. 1Voor de risicobeheersing van de grondexploitatie van het project Stationsgebied, zijn binnen de gemeente Leiden afwijkende afspraken gemaakt. In het kaderbesluit is ervoor gekozen om deelexploitaties binnen de gebiedsontwikkeling te verevenen alsook de risico’s binnen de scope van het project te beheersen. Concreet komt het er op neer dat een voorzien positief saldo op de gehele ontwikkeling wordt ingezet als risicobuffer. Deze gebiedsontwikkeling is hiermee buiten de systematiek geplaatst zoals vastgesteld met de nota Vermogensbeheer en implementatie Vermogensbeheer en maakt derhalve geen onderdeel uit van de projecten die middels de Reserve Grondexploitaties worden verevend.